LORENZO E SUSANNA SCOPRONO DI AVERE UNA CASA NON VENDIBILE: 

C’era una volta una giovane coppia, Lorenzo e Susanna. 

 I ragazzi desideravano vendere la propria casa, ma erano completamente ignari dei pericoli e degli ostacoli che avrebbero incontrato lungo questo arduo cammino. 

Ciao e benvenuto/a in questo nuovo articolo de L’IMMOBILIARE ALLA TUA PORTATA. 

La storia che ti racconterò oggi inizia proprio così e parla della spiacevole sorpresa che hanno ricevuto due nostri clienti quando hanno scoperto di avere tra le mani una casa non vendibile.  

Che cosa significa? 

Continua a leggere questo articolo per scoprirlo!  

Il motivo per cui ho deciso di raccontarti le vicende dei nostri clienti è perché situazioni come quella che leggerai tra poco, possono riguardare davvero qualsiasi abitazione, e quindi anche la tua! 

Come detto in un precedente articolo, 8 case su 10 presentano delle difformità [clicca qui per leggere l’articolo Una villa lasciata in eredità piena di orrori immobiliari] e la maggior parte delle volte i proprietari non ne sono neanche a conoscenza. 

Ci sono degli aspetti che mettono a rischio la possibilità poi di vendere l’immobile e questa è proprio la situazione di questa giovane coppia. 

Lorenzo e Susanna mi hanno contattato su indicazione di un amico a cui ho venduto casa e che ha consigliato loro di rivolgersi a me. 

A quel punto li ho convocati nel mio ufficio per un incontro conoscitivo, per capire quale fosse la loro situazione e se avessi potuto aiutarli. 

Mi raccontano che la loro casa era in vendita da più di un anno con un’altra Agenzia, ma non si era vista l’ombra di una proposta. 

Da ciò che mi descrivevano c’era qualcosa che non mi tornava e quindi dissi loro che era meglio prendere un appuntamento così da visionare l’immobile per poter avere un quadro più chiaro sulla situazione. 

Il villino si trova a Vejano (VT) e, nonostante sia un tipo di abitazione molto interessante per il mercato attuale, Lorenzo e Susanna non erano riusciti a realizzare il proprio desiderio.  

Appena arrivato sul posto per un primo sopralluogo mi rendo conto delle potenzialità dell’immobile nonostante richiedesse qualche intervento di manutenzione. 

Si tratta di un villino indipendente di 90 mq situato nelle campagne di Vejano, composto da un salone, una cucina abitabile, 2 camere, una cameretta e 2 bagni. Il tutto circondato da 1500 mq di giardino e con una cantina di 30 mq di pertinenza. 

Questa tipologia di immobili, dopo il Covid-19 e ancora in questo momento è tra quelle più richieste dagli acquirenti, quindi siamo partiti già con ottime premesse.  

Ma la domanda mi sorse spontanea: come mai non erano riusciti a vendere questo gioiellino immerso nel verde ma allo stesso tempo a meno di 2 km dal centro del paese? 

Avevo in realtà un’idea di quali potessero essere gli impedimenti per il raggiungimento dell’obiettivo, ma come mio solito prima di esprimermi volli accertarmi di un altro aspetto fondamentale ai fini della messa sul mercato: tutte le carte devono essere a posto, a partire dalla provenienza fino agli aspetti urbanistici e catastali dell’immobile. 

Ho detto ai ragazzi che il primo step per massimizzare la vendita è individuare il prezzo del mercato della casa, ma prima ancora vanno controllate ‘’le carte’’. 

A questo punto è intervenuta Susanna, raccontandomi che anche l’altra Agenzia gli aveva chiesto di visionare tutta la documentazione e controllando avevano visto che era tutto in ordine. 

Anche Lorenzo, a sostegno, mi conferma quanto detto dalla moglie e mi anticipa che non avrei trovato alcun tipo di problematica inerente questi aspetti sulla loro abitazione. 

‘’ Il problema è soltanto riuscire a venderla questa casa ’’, mi disse Susanna. 

Ormai ho abbastanza esperienza da non soffermarmi mai alle parole quando si tratta di documenti, e proprio come san Tommaso fino a che non vedo non credo.  

Situazioni in cui altre agenzie abbiano avuto la stessa casa in vendita prima di me mi è già capitato, ed è già capitato anche che queste non avessero minimamente controllato a dovere la documentazione pur avendola fascicolata nei loro uffici. Per questo ormai vado sempre con i piedi di piombo. 

E come al solito, ho fatto bene…  

Indovina? 

Ho chiesto di visionare le planimetrie catastali e il progetto depositato in comune, di cui fortunatamente i ragazzi erano già in possesso, e non combaciavano. 

I ragazzi hanno acquistato tramite un’agenzia immobiliare e con un mutuo nel 2015 e non avevano modificato praticamente nulla che avesse bisogno di un titolo edilizio. 

Quando feci notare il fatto entrarono nel panico più totale. 

Le planimetrie catastali erano conformi allo stato dei luoghi ma il progetto depositato in comune era diverso. 

Il progetto relativo a questa casa e il relativo fine lavori risalgono al 1978, l’accatastamento invece è datato 10 gennaio 2004. 

Come mai? 

Guardando la visura catastale storica notai che l’accatastamento è stato presentato in concomitanza dell’atto di acquisto dei vecchi proprietari, gli stessi che hanno poi venduto a Lorenzo e Susanna. 

Ciò significa che il proprietario originale non aveva mai fatto depositare la planimetria catastale (una follia, ma esistono anche queste situazioni) e poi, nel momento in cui è andato a vendere nel 2004, ha incaricato un geometra per farla depositare, ma questo non si è preoccupato di controllare prima il titolo edilizio in comune. E così questo errore se lo sono riportato avanti anche i nuovi proprietari quando hanno venduto a Lorenzo e Susanna. 

Ti chiederai: Ma è mai possibile che il tecnico all’epoca fece una cosa simile? 

Mi è capitato di vedere questa cosa più spesso di quanto avrei mai voluto purtroppo. 

Potresti anche chiedere: ‘’ ma il notaio non le controlla queste cose?’’ 

No, il notaio non viene a fare un sopralluogo sul posto per visionare l’immobile, né ha l’obbligo di controllare la conformità urbanistica. Lui appura che la provenienza sia in ordine, che l’intestazione sia giusta, poi chiede alle parti se la casa è rappresentata correttamente sulla planimetria e le fa firmare. Infatti, così risultava anche nell’atto. 

Potresti ancora chiedere: ‘’Il notaio ok, ma il perito della banca viene a fare il sopralluogo e lo vede se ci sono cose che non vanno, quindi, perché non ha bloccato tutto a Lorenzo e Susanna?’’ 

Hai ragione, avrebbe dovuto, ma i periti, specialmente in quegli anni, non controllavano a dovere tutta la documentazione e magari, vedendo che la planimetria catastale rispecchiava lo stato dei luoghi ha fatto procedere senza controllare il progetto originale. 

Avrebbe dovuto? 

Certamente, e oggi per fortuna capitano molto più raramente casi del genere, però in molti si portano dietro problemi relativi ad errori pregressi fatti da altri. 

Comunque, ecco come si spiega la situazione di Lorenzo e Susanna… 

L’ultima domanda che ti starai ponendo, però è questa: ‘’ok il tecnico, o il notaio, ok il perito, ma com’è possibile che questa coppia di ragazzi abbia ACQUISTATO UNA CASA CON DIFFORMITÀ DEL GENERE, ESSENDOSI AFFIDATA ANCHE A UN’AGENZIA IMMOBILIARE? 

Questo, tra tutti, è senza dubbio il più lecito e, vedendo casi di questo tipo frequentemente, posso solo dirti che purtroppo non tutti lavorano con serietà. 

Così i tecnici, così le banche, così i notai così gli agenti immobiliari. 

La cosa più grave è che ci sono ancora oggi figure che operano in questa maniera, come l’agenzia alla quale si erano rivolti Susanna e Lorenzo prima di incaricare me, visto che non aveva controllato minimamente che l’immobile avesse una doppia conformità. 

FORTUNATAMENTE non ha trovato un acquirente per loro o gli avrebbe esposti a un rischio enorme! 

È per evitare situazioni come queste che la mia Agenzia Immobiliare lavora in modo diverso, prevedendo una valutazione dell’immobile che consiste in prima battuta nel verificare l’idoneità di vendita. A tutela sia del venditore che dell’acquirente. 

Comunque, grazie a questo piccolo accorgimento siamo riusciti grazie al mio tecnico a sistemare tutta la situazione. 

A Lorenzo e Susanna è costato quasi 3.000€ questo scherzo, ma sarebbe potuto andare diversamente se queste problematiche fossero emerse soltanto dopo aver trovato degli acquirenti e dopo aver incassato una caparra. 

L’ingiustizia è che questa pratica doveva essere a carico del primo proprietario che ha venduto la casa ai vecchi proprietari che a loro volta hanno venduto la casa ai ragazzi. 

Da questa storia puoi sicuramente imparare che, soprattutto quando si tratta di documenti di casa, fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio!  

Valuta molto attentamente i professionisti a cui affidi la vendita del tuo immobile perché come vedi non tutti lavorano con serietà e potrebbero farti incappare in problematiche legali ed economiche non da poco qualora, a causa della loro superficialità, ti mettessero in contatto con degli acquirenti prima di aver controllato a fondo tutta la documentazione. 

Inoltre, non dare mai neanche per scontato che un’abitazione sia idonea per la vendita soltanto perché di recente costruzione: le normative che sono in vigore oggi sono diverse rispetto anche a quelle di soli 15 anni fa. 

È per questo motivo che PRIMA di mettere in vendita una casa, eseguo una valutazione approfondita e vado a fondo nell’analisi della documentazione.  

La casa di Lorenzo e Susanna non si era venduta però per altre mancanze dell’altra agenzia, perché grazie al mio metodo, in appena 26 giorni dalla pubblicazione dell’annuncio è arrivata una proposta a prezzo pieno da parte di una coppia di romani che cercava una seconda casa per trascorrere i weekend. 

È chiaro che, ad oggi, diciamo per fortuna che l’altra agenzia gli abbia fatto perdere soltanto tempo e non li abbia messi in situazioni scomode trovando un acquirente senza aver verificato la doppia conformità, però la vendita non era stata raggiunta soltanto per una mancanza di targetizzazione adeguata dei clienti ed un marketing funzionale. 

[No foto professionali, una descrizione banale, annunci su 3 siti immobiliari ma senza essere mai in prima pagina, zero utilizzo dei social, visite solo con curiosi giusto per far vedere che qualcuno portavano ma mai visite con clienti in target …] 

Ora, prima di lasciarti, voglio però farti riflettere anche su questo aspetto: I ragazzi per acquistare si erano affidati a un’agenzia immobiliare pensando di essere tutelati. 

Non essendo del mestiere, oltre al perito del mutuo, si sono fidati e hanno pagato qualcuno che non li ha tutelati e che non si è accorto delle difformità, e si sono ritrovati oltre il danno la beffa di dover pagare per sistemare la situazione. 

Ma il problema è che quell’agenzia immobiliare, non solo ha creato un danno a Lorenzo e Susanna, ma a suo tempo non hanno tutelato neanche il venditore facendogli rischiare un atto nullo con tutte le conseguenze del caso. 

Se ci si ferma a una valutazione superficiale si nota una situazione conforme catastalmente, come è successo in questo caso.  

Solo approfondendo poi, si scopre che l’abitazione è difforme a livello urbanistico. 

Ma la doppia conformità è obbligatoria di legge! 

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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita! 

Luzzitelli Davide 

PS: Inoltre, per lavorare in massima sinergia e trasparenza con te, avrò il piacere di regalarti la guida ‘’TUTTO QUELLO CHE TI OCCORRE SAPERE SE DEVI VENDERE CASA’’ 

 

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Davide