COME SI VENDE UNA CASA AFFITTATA?  

Ciao e benvenuto in questo nuovo articolo de L’IMMOBILIARE ALLA TUA PORTATA.

Uno dei grandi dilemmi che attanaglia le menti di chi vuole vendere casa è come poter farlo quando si ha un’abitazione locata.  

Mi capitano spesso, infatti, clienti che mi contattano con una certa ansia dovuta all’impellenza che hanno di vendere, magari per diversi motivi, ma che non sanno come fare visto che hanno un inquilino all’interno dell’immobile con regolare contratto registrato. 

Nell’ultimo anno mi sono capitate ben quattro situazioni come questa ed è per questo che ho deciso di scrivere un articolo dedicato proprio a questo argomento, che ti aiuterà a capire quali sono le soluzioni possibili per vendere casa, nonostante questa condizione. 

Ti trovi anche tu in questa situazione? 

Anche tu hai comprato una casa che hai utilizzato come investimento o ne hai ereditato una che hai messo in affitto per assicurarti una rendita, ma ora hai necessità di liquidità? 

O magari ti sei soltanto stancato di star dietro a tutte le beghe che comporta avere delle case affittate e vuoi liberartene? 

In ogni caso, che si tratti di una necessità economica oppure della volontà di svincolarti da un impegno, se hai deciso di vendere la tua casa affittata e ora ti stai chiedendo come fare, leggi bene quanto sto per raccontarti. 

Quando c’è di mezzo un contratto di affitto – se è un contratto standard molto probabilmente si tratterà di un 4+4 – di norma non potresti vendere l’immobile prima della scadenza dei 4 anni. 

Come si può fare allora?  

È possibile vendere comunque prima del termine di questi 4 anni? 

LA RISPOSTA È SÌ e adesso ti spiego come. 

Come ho premesso, mi capitano spesso situazioni del genere e soltanto nell’ultimo anno me ne sono capitate ben 4, quindi, ho preparato ormai da tempo un iter standardizzato con tutti gli step da seguire per arrivare alla vendita senza intoppi. 

Questo iter chiaramente lo comunico già durante la prima consulenza ai miei clienti così da fornirgli, fin da subito, una panoramica chiara sul da farsi. 

Come primo step, chiediamo al proprietario di visionare il contratto di locazione stipulato con l’inquilino e lo analizziamo con attenzione. Al di là di tutti gli standard, abbiamo bisogno di capire cosa esattamente è stato messo nero su bianco, anche per verificare la presenza o meno di clausole speciali (per esempio esiste una clausola in cui in caso di necessità il proprietario può “riprendersi” l’immobile per andarci ad abitare). 

Una volta analizzato il contratto, se questo non permette di vendere prima dei 4 anni, l’unica soluzione che si ha è quella di parlare con l’inquilino della situazione.  

Parlando con chi abita la casa, tra persone civili, si può cercare di trovare un accordo e inoltre, si può provare a capire se c’è, magari, un suo interesse per l’acquisto. 

L’inquilino va sentito sempre per primo, anche qualora il contratto prevedesse la vendita nei primi 4 anni, perché ha il diritto di prelazione sull’immobile nei primi 4 anni e se specificato nel contratto anche dopo il primo rinnovo.  

[ La prelazione è quel diritto che prevede la preferenza, a parità di condizioni, di un soggetto rispetto ad un altro per la conclusione di un contratto. ] 

Qualora l’inquilino non fosse propenso all’acquisto, in genere, si cerca di parlarci e di trovare un accordo sulle tempistiche di rilascio dell’immobile, magari dando 6-8 mesi di tempo.  Inoltre, come Agenzia ci mettiamo a disposizione per trovare una soluzione ad hoc per lui. 

Non è detto però che dall’altra parte si trovi una persona così accondiscendente, quindi, in questi casi si cerca di trovare, oltre ad un accordo sulle tempistiche per il rilascio, anche un accordo economico per l’indennizzo. 

Capita quasi sempre, infatti, che l’inquilino non voglia trovarsi in situazioni del genere e che non sia per niente intenzionato ad andare incontro alle esigenze del proprietario. 

Di fronte ad un buon indennizzo però si ragiona sempre diversamente. 

L’altro quesito legato a questa faccenda che mi pongono spesso è: ‘’Ma chi se le compra le case affittate? Mica stiamo a Roma che trovi persone che spendono tutti questi soldi per un investimento’’ 

Ora ti racconto la storia di Mario (storia vera ma nome di fantasia) che anni fa decise di acquistare il suo immobile a Vejano (VT) per investimento. 

Mario è una persona molto precisa e meticolosa, fece sistemare la casa in modo impeccabile per i suoi futuri inquilini e, quando trovò le persone giuste, stipulò con loro un contratto scritto benissimo e con tutte le clausole più giuste che chi stipula un contratto dovrebbe inserire. 

Gli inquilini erano una coppia di signori anziani, che arrivarono a Vejano ormai diversi anni fa e chiesero, durante la stipula del contratto: “Mario, noi andiamo per la vecchiaia, ci siamo trasferiti già troppe volte, facci morire qui.” 

Questo per dire che non si sarebbero mai voluti ritrasferire, visto che avevano finalmente trovato la casa giusta e che non avrebbero retto lo stress di dover ricercare una nuova casa e affrontare un nuovo trasloco.  

Mario era più che contento di non mandarli via visto che in un mondo dove si sentono tante brutte storie sugli inquilini, lui aveva avuto la fortuna di trovarne due per bene, precisi, che trattavano casa come fosse la loro, apportavano soltanto migliorie, pagavano sempre puntuali. 

Successe però che Mario si fece condizionare dai giornali e decise di vendere. 

Aveva sentito che l’Europa voleva cambiare i parametri relativi alle classi energetiche e agli standard da dover mantenere entro il 2030 ed era entrato nel panico.  

In più a lavoro non stava andando al meglio e la paura di dover affrontare delle spese per adeguare un domani il suo immobile a determinati parametri lo terrorizzava. 

Si potrebbe star qui a discutere per ore sul fatto che avverrà veramente questa cosa entro il 2030 oppure no, fatto sta che Mario però, un po’ per il lavoro, un po’ per questo timore, prese questa decisione. 

Un paio di anni fa vendetti una villa di famiglia di una ragazza che lavora con lui e sotto suo consiglio mi contattò.  

Lo convocai in ufficio per capire meglio la situazione ed è lì che mi disse “Io non vorrei mai mandarli via, ma devo vendere, come posso fare? A Vejano nessuno compra più per investimento case di questo tipo.” 

Si tratta di un appartamento di 110 mq interni, con un ampio salone con camino, una cucina abitabile, 3 camere da letto, due bagni e due terrazzi, al primo piano di una palazzina al centro del paese. 

Spiegai tutti gli step relativi al mio metodo operativo e prospettai a Mario due opzioni. 

Lessi il contratto per bene e dopodiché andai a parlare con gli inquilini. 

Conobbi due persone veramente squisite e capii da subito perché Mario fosse dispiaciuto per la situazione.  

Sono degli INQUILINI PERFETTI e la casa era tenuta in modo impeccabile, pulita e ordinata in modo maniacale, piena di piante in fiore sui terrazzi.  

Spiegai loro tutta la situazione e proposi loro di comprarla ma Gina, la moglie, mi rispose “Davide, noi siamo anziani, comprare casa adesso non ha senso, piuttosto lasciamo i soldi ai nostri due figli e se li divideranno, se lasciamo la casa poi magari gli complichiamo soltanto la vita.’’ 

Non potevo che condividere questo suo pensiero, ma d’altro canto Mario aveva bisogno di vendere, quindi dissi loro: “Al di là del diritto di prelazione in sé per sé, per correttezza ed etica professionale ho preferito comunque incontrarvi e parlarvene.  Siete delle persone meravigliose e a detta di Mario, ma anche per quello che posso vedere, siete degli inquilini perfetti. Lui non vuole farvi trovar male e neanche io, quindi, ci concentreremo sul trovare un investitore che vi faccia rimanere alle stesse condizioni.” 

La loro risposta? 

“Davide non so come ringraziarti per questo, spero tanto per Mario che riuscirai a trovare una persona a cui vada bene di lasciarci dentro e se vorrà qualche cosa in più sull’affitto siamo disposti a trovare un accordo purché non ci mandi via”. 

Capito di che persone parliamo? 

Chiamai subito Mario e raccontai di come si era svolto l’appuntamento con i suoi inquilini. 

Lui, pur avendo fiducia sulle mie capacità, visto quanto gli era stato riferito in merito dalla sua collega, era comunque titubante sul da farsi: “Davide, lo sai meglio di me, Vejano non attira gli investitori e quelli che cercano case affittare o da utilizzare come case vacanza cercano tagli più piccoli, bilocali, massimo trilocali a prezzi stracciati.’’ 

Gli risposi: ‘’Mario non ti chiedo tanto, diamoci 3 o 4 mesi, se la cosa non si risolverà riparleremo con gli inquilini, daremo loro un tempo adeguato per liberare la casa e la proporremo come ‘’casa libera all’atto’’. D’accordo?’’  

Messo davanti a queste opzioni accettò pur se preso dai sensi di colpa nei confronti degli inquilini a cui non avrebbe mai voluto dare una notizia del genere. 

Sapevo che la sfida non era delle più semplici, ma ero certo che degli inquilini con un profilo del genere avrebbero potuto attirare anche investitori con un budget più alto rispetto ai soliti che si approcciano al mercato di Vejano per investire. 

Vendere piccoli appartamenti di 50 o 60 mq affittati mi era già capitato, ma qui parlavamo di un appartamento del doppio della metratura e del prezzo di richiesta. 

Cosa fare allora? 

Se in genere puntavo il marketing sulla bontà dell’investimento in termini economici e basta, qui ho deciso di puntare sul profilo degli inquilini. 

Sì, perché quello che blocca più di tutto le persone che vogliono investire ad oggi nella zona è ‘’ma chi ci trovo dentro? Chi li conosce?’’ e questo indipendentemente dalla tipologia di casa, dalla metratura o dal prezzo. 

Chi investe vuole farlo in tranquillità e non vuole rogne. 

Il punto di forza di questa operazione erano appunto loro, gli inquilini perfetti. 

Risultato? 

Deludente sicuramente in termini di numeri visto che feci appena 4 visite in 3 mesi. 

Mario era disperato. 

Le poche visite erano dovute ad una scrematura generale che faccio in fase di promozione dell’immobile, così da poter portare soltanto persone selezionate e giuste per un’operazione del genere. Ho evitato di portare anche tutti quelli che mi dicevano “Vabbè io la compro poi gli mando la disdetta, gli dico che serve a me ed entro io.’’ 

Non era quello che avrebbe voluto Mario, né quello che avevo promesso a Gina e suo marito. 

Era un venerdì mattina quando ricevetti la chiamata da Simone, uno dei signori che erano venuti in visita, che mi disse: “Davide, la casa è veramente bella e gli inquilini sono veramente come me li avevi descritti. Sarei propenso all’acquisto, ma vorrei rivedere un po’ il prezzo” 

“Ok Simone, vediamoci nel mio ufficio e parliamone” 

D’altronde lo fanno un po’ tutti, a prescindere. 

Non avrei mai ceduto sul prezzo!  

Mario me lo aveva premesso durante una delle nostre conversazioni: ‘’Sicuramente il fatto che ci siano degli inquilini sarà un deterrente per il prezzo’’ 

Simone in questo caso era un investitore e andava trattato come tale, quindi, nel parlare gli feci capire che il prezzo rispecchiava già a pieno i canoni del mercato e per una persona che cerca una casa da mettere a reddito, avere già degli inquilini che iniziano a ripagarti l’investimento da subito senza lo sbatti del doverli cercare e selezionare è un vantaggio. In più inquilini del genere sono veramente più unici che rari, quindi, sintetizzando gli chiesi: ‘’Vorresti rivedere il prezzo perché secondo te questa casa non vale questi soldi? Perché non ti sembra un buon investimento? Perché pensi che si possa trovare di meglio a parità di condizioni?’’ 

No! 

La casa costava 95.000€ e Simone la comprò a 95.000€. 

In una situazione del genere c’è chi avrebbe ritirato offerte più basse pur di portare qualcosa a Mario, ma non è il mio modo di lavorare. 

Se pattuiamo un prezzo congruo al mercato lo difenderò sempre fino alla fine. 

Da questo articolo quindi cosa hai imparato? 

Che le case affittate si possono vendere e che: 

1) Se non è previsto nei primi quattro anni da contratto, devi assolutamente trovare un accordo con gli inquilini, ma in fasi così delicate è sempre meglio farti seguire da un mediatore professionista che sappia trovare un accordo sulle tempistiche o nella peggiore delle ipotesi un accordo economico adeguato all’indennizzo. Non è mai una questione semplice comunicare a un inquilino che deve necessariamente lasciare l’abitazione, questione che si aggiunge agli altri “problemi” che devi risolvere e che ti portano a dover vendere il prima possibile, quindi, in situazioni di stress del genere, farsi seguire da un professionista è sempre la scelta più saggia per evitare di prendere decisioni sbagliate e commettere passi falsi. 

2) Se pensi che la tua casa finché ha un inquilino dentro non possa essere venduta perché a nessuno interessano questi investimenti, rileggi la storia di Mario che ti ho appena raccontato. 

3) Scegli sempre un agente immobiliari che prenda a cuore le situazioni, che curi i tuoi interessi e che sappia difendere il prezzo. In situazioni difficili è quasi spontaneo accettare compromessi, soprattutto quando sembra che una casa non interessi a nessuno e ti si propone una sola offerta a ribasso da un potenziale acquirente dopo mesi di vuoto… 

 Ma se ti affidi, come ho detto prima, ad un mediatore professionista, saprà difendere sempre il prezzo (se chiaramente rispecchia quello di mercato). 

Come lo riconosci? In genere il primo input lo hai in fase di acquisizione dell’incarico: se alla tua richiesta di abbassare le sue provvigioni lui acconsente, allora acconsentirà molto probabilmente anche ad accettare proposte a ribasso su casa tua.  

Non sa difendere il proprio lavoro e i propri soldi, figuriamoci i tuoi. 

 

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Come sempre ti auguro una buona vendita 

Luzzitelli Davide 

PS: Inoltre, per lavorare in massima sinergia e trasparenza con te, avrò il piacere di regalarti la guida ‘’TUTTO QUELLO CHE TI OCCORRE SAPERE SE DEVI VENDERE CASA’’ 

 

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Ad oggi il Blog – L’immobiliare alla tua portata è il primo blog immobiliare in tutta la provincia di Viterbo e la Tuscia sia per il seguito (che proviene da tutta Italia) che per il numero di contenuti.

Dopo anni nel settore, ho deciso di aprirlo sia per i clienti che per gli appassionati e i curiosi.

Ho deciso di aprirlo con il fine ultimo di dare sicurezza a chi ne ha più bisogno in una fase così delicata come quella della compravendita immobiliare.

Se stai pensando di vendere o comprare casa corri a leggere gli articoli presenti all’interno, troverai sicuramente quello di cui hai bisogno, oppure, se preferisci, contattami direttamente per una consulenza.

Ti aspetto!

Davide