INTERVISTA AL DOTT. GEOM. FEDERICO RABBAI-[Come tutelarsi in una compravendita immobiliare]:

Oggi, per la prima volta, ho deciso di portare sul blog non un classico articolo, ma l’intervista ad un altro professionista del settore che ci parlerà di come tutelarsi durante una compravendita immobiliare.

Prima di entrare nei dettagli della questione, lasciate che ve lo presenti:

Il Dott. Geom. Federico Rabbai è il fondatore dello studio F.R. Projects ed è specializzato in pratiche urbanistiche, progettazione, direzione lavori e sicurezza.

Con una solida esperienza nel settore, il suo studio offre consulenze, gestione delle pratiche urbanistiche e delle pianificazioni territoriali, supportando i propri clienti in ogni fase del progetto.

Si occupa, inoltre, della progettazione di edifici e attività commerciali garantendo una supervisione attenta durante la direzione dei lavori ed il coordinamento della sicurezza.

Federico lavora sia con diverse agenzie immobiliari che con molti privati ed ha ammesso che, molto spesso, si ritrova ad essere chiamato per sanare delle situazioni (a livello urbanistico e catastale) quando ormai è troppo tardi, quando si rischia di far saltare le trattative e in alcuni casi quando ci sono dei legali di mezzo.

Visto che per me, questo è un aspetto fondamentale da analizzare, gli ho chiesto come, secondo lui, ci si dovrebbe tutelare per la Vendita e l’Acquisto di Immobili.

Ce lo spiega analizzando in modo dettagliato tutta la questione in 5 punti:

1)Rischi e Validità degli Atti:
Quando si parla di compravendita immobiliare, è fondamentale conoscere le normative che
regolano la validità degli atti e i rischi a cui si può andare incontro. In particolare, la legge stabilisce
quando un atto è valido, quando si rischiano sanzioni e cosa può fare l’acquirente in caso di
problematiche legate all’immobile.

2)Quando un atto non è valido?
Secondo l’articolo 46, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia (Legge 380/01), un atto di
compravendita relativo a edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 è nullo se non
risulta l’autorizzazione per la costruzione. In altre parole, ogni atto di trasferimento di diritti reali su
immobili costruiti dopo questa data deve essere accompagnato dalla dichiarazione dell’alienante che
certifichi l’esistenza del permesso di costruire o di un permesso in sanatoria.
Questa disposizione non si applica, tuttavia, agli atti che riguardano diritti di garanzia o servitù, che
possono essere trasferiti anche senza tale permesso.
Quindi, la validità di un atto di compravendita dipende dalla regolarità urbanistica e edilizia
dell’immobile, che deve essere dimostrata mediante il permesso di costruire o, nel caso di edifici più
vecchi, tramite foto storiche, planimetrie originali o altri documenti che attestino la legittimità della
costruzione. È importante notare che questo aspetto è cruciale, soprattutto in caso di immobili
situati in centri storici, dove gli edifici possono essere stati costruiti prima del Piano Regolatore
Generale (ad esempio, molti edifici risalenti ad ante 1942).

3)Quando si rischia una sanzione?
La parte venditrice rischia sanzioni nel caso in cui l’immobile venduto sia stato costruito senza le
necessarie autorizzazioni. Se l’immobile presenta abusi edilizi, l’acquirente ha diritto a chiedere un
risarcimento per i danni subiti, e potrà agire legalmente contro il venditore. In tal caso, la vendita
dell’immobile potrebbe essere messa in discussione, e l’acquirente potrebbe essere risarcito anche
per eventuali danni patrimoniali.

4)Cosa può fare l’acquirente?
Nel caso di vizi legati alla regolarità edilizia dell’immobile, l’acquirente ha il diritto di rivalersi sulla
parte venditrice, che può essere costretta a risarcire i danni attraverso un processo legale. Per evitare
situazioni di questo tipo, è consigliabile effettuare tutte le verifiche necessarie prima di concludere
una compravendita, consultando documenti ufficiali e, se necessario, ricorrendo a professionisti del
settore.

5)Conclusioni:
La tutela nella compravendita di immobili è un aspetto fondamentale per evitare problemi legali e
patrimoniali. Acquirenti e venditori devono prestare attenzione alla regolarità edilizia degli
immobili, assicurandosi che siano conformi alle normative in vigore. Una buona informazione e
consulenza legale possono fare la differenza nel garantire la validità dell’atto e la sicurezza
dell’investimento.

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Ringrazio Federico per questa intervista e invito tutti coloro che devono vendere o comprare casa a seguire il suo consiglio.

Purtroppo, affidarsi ad un’agenzia immobiliare non è sempre sinonimo di tutela a riguardo.

La maggior parte delle agenzie, infatti, lavorano alla vecchia maniera, sottovalutando questi aspetti: mettono in pubblicità gli immobili, aspettano che qualcuno sia interessato, nel migliore dei casi fanno vedere soltanto la planimetria catastale (senza spiegarla e senza assicurarsi che sia tutto in regola) e fanno sottoscrivere ai primi che vogliono comprare delle proposte d’acquisto con tanto di caparre.

I problemi dovuti alla negligenza sui controlli urbanistici e catastali escono fuori dopo, quando ormai il venditore magari ha già incassato i soldi, quando il perito della banca non da l’ok o quando il notaio, magari a meno di 48 ore dall’atto, chiama le parti avvisandole che ci sono delle incongruenze tra la documentazione che si ha e quella che si dovrebbe avere.

La questione è molto più complessa di quello che sembra, ci sono aspetti  che non possono essere spiegati in poche righe, ma l’importante è tenere a mente che quando si decide di vendere casa bisogna affidarsi a chi, prima di tutto, prima anche di fotografare l’immobile, fa un controllo generale su tutta la documentazione.

Io, a differenza della maggior parte dei miei colleghi, collaboro a spese mie con tecnici come Federico proprio per offrire garanzie a chiunque decida di affidarsi a me per vendere casa e, per rassicurare ogni potenziale acquirente che le case che visiona con me sono in regola al 100%.

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