COS’È LA NUDA PROPRIETÀ? [Vantaggi e svantaggi per chi compra e chi vende]
La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.
Nello specifico la divisone delle parti interessate, quindi la divisione dell’intera proprietà è composta da:
- Usufruttuario che è il soggetto al quale spetta il diritto di usare e godere di una cosa, di qualunque genere, che appartenga a un’altra persona (cosiddetto nudo proprietario). Egli percepisce le utilità che il bene del quale gode è in grado di offrire, compresi i suoi frutti, sia naturali che civili. Deve rispettare la destinazione economica della cosa, dovrà rispettare e conservare (anche con la necessaria manutenzione, ordinaria e straordinaria) la cosa stessa, ma non potrà nemmeno cambiarne il carattere e la natura dal lato della sua utilità economica.
Se ad esempio, Tizio ha un diritto di usufrutto su di un terreno, non potrà costruire un edificio (ex art. 981 c.c.).
Secondo la legge, la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario e, qualora si trattasse di una persona giuridica (come un’associazione o una società), non può durare più di trent’anni (ex art. 979 c.c.).
- Nudo Proprietario ovvero il soggetto al quale spetta la proprietà del bene ma senza beneficiare del diritto reale di godimento con l’agevolazione di aver acquistato un bene ad un prezzo scontato rispetto i valori di mercato del momento, prezzo scontato in base all’età dell’usufruttuario.
Vantaggi e svantaggi della nuda proprietà?
I motivi per la vendita della nuda proprietà possono essere diversi, come volersi godere la vecchiaia in tranquillità economica ma mantenendo un tetto sopra la testa, aiutare i propri figli o cari ecc.
Per chi avanza con l’età, questo rimane ad oggi uno dei migliori modi per poter disporre di una buona liquidità immediata.
Di contro poi si conviene che il prezzo pattuito è di una percentuale più bassa rispetto ad una normale compravendita. (Di seguito ti elencherò lo schema per il calcolo della nuda proprietà).
Per chi procede all’acquisto della nuda proprietà il vantaggio è quello di pagarlo meno (molto meno a seconda dei casi), nell’ottica di investimento futuro magari per i propri figli.
Come viene calcolato il valore della nuda proprietà?
La perizia effettuata da un tecnico del settore, si basa su parametri che variano in base all’età e all’aspettativa di vita del venditore e al tasso di interesse legale in vigore in quel determinato momento.
Maggiore sarà l’età del proprietario dal quale si acquisterà la nuda proprietà e più altro sarà il prezzo dell’immobile.
La tabella per nuda proprietà e usufrutto corrispondente nel 2023, in funzione dei coefficienti per determinare i diritti di usufrutto, rendite e pensioni vitalizie è la seguente:
| Età dell’usufruttuario (anni già compiuti) | Valore percentuale di usufrutto | Valore percentuale di nuda proprietà | Coefficiente di usufrutto |
| Da 0 a 20 | 95% | 5% | 19,00 |
| Da 21 a 30 | 90% | 10% | 18,00 |
| Da 31 a 40 | 85% | 15% | 17,00 |
| Da 41 a 45 | 80% | 20% | 16,00 |
| Da 46 a 50 | 75% | 25% | 15,00 |
| Da 51 a 53 | 70% | 30% | 14,00 |
| Da 54 a 56 | 65% | 35% | 13,00 |
| Da 57 a 60 | 60% | 40% | 12,00 |
| Da 61 a 63 | 55% | 45% | 11,00 |
| Da 64 a 66 | 50% | 50% | 10,00 |
| Da 67 a 69 | 45% | 55% | 9,00 |
| Da 70 a 72 | 40% | 60% | 8,00 |
| Da 73 a 75 | 35% | 65% | 7,00 |
| Da 76 a 78 | 30% | 70% | 6,00 |
| Da 79 a 82 | 25% | 75% | 5,00 |
| Da 83 a 86 | 20% | 80% | 4,00 |
| Da 87 a 92 | 15% | 85% | 3,00 |
| Da 93 a 99 | 10% | 90% | 2,00 |
| 100+ | Non previsto | Non previsto | Non previsto |
I numeri di questa tabella sono necessari per calcolare le imposte, ad esempio, quando si acquista la nuda proprietà di un immobile, lasciando ad altri il diritto di usufrutto sullo stesso, per la durata della vita di quest’ultimo.
In questo caso, l’imponibile è dato dalla differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto (articolo 48, Dpr 131/1986).
Il calcolo del valore si effettua moltiplicando la rendita annua dell’immobile (verificabile catastalmente) moltiplicato per il tasso di interesse legale dello 0,3% vigente e per il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario.
Il decreto, inoltre, fissa il multiplo da utilizzare nella determinazione della base imponibile per la costituzione di rendite e pensioni in 333,33 volte l’annualità.
La rendita annua andrà poi moltiplicata con i coefficienti della tabella previsti per il valore della nuda proprietà.
Per la compravendita della nuda proprietà è sempre meglio avvalersi di un’agenzia immobiliare, così da avere qualcuno esperto che possa guidarti si occuparsi delle pratiche burocratiche mai semplici in questi casi.
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