HAI UN IMMOBILE GRAVATO DA UN’IPOTECA (ex) EQUITALIA?
COME FUNZIONA? COSA SI PUÒ FARE?
Vendere un immobile sul quale grava un’ipoteca di (ex)Equitalia è estremamente più difficile rispetto ad uno con un’ipoteca bancaria.
[ Equitalia non esiste più dal 1° Luglio 2017, l’ente che l’ha sostituito è l’Agenzia Delle Entrate]
L’ipoteca di (ex)Equitalia va cancellata prima di procedere al rogito, quindi, chi vende deve sperare di trovare un acquirente che abbia a disposizione denaro liquido da anticipare, permettendo prima la cancellazione dell’ipoteca che vincola la casa.
Ma attenzione perché chi compra non ha la piena garanzia che i soldi anticipati siano sufficienti per estinguere l’ipoteca.
Potrebbero essersi infatti accumulati nel frattempo altri debiti che non consentono di cancellare l’ipoteca.
Attenzione anche nelle successioni poiché gli eredi di proprietari di immobili gravati da ipoteca, prima di decidere se accettare o meno un’eredità, è bene che sappiano che ogni banale atto di pagamento implica un’accettazione.
Un esempio?
Chiudendo il conto corrente del defunto, automaticamente, gli eredi assumono tutti i debiti e rispondono con i propri beni e con quelli del defunto.
Ma ora cerchiamo di analizzare meglio tutta la situazione:
“SE HO LA CASA IPOTECATA DA (EX)EQUITALIA E LA VOLESSI VENDERE… ESISTE UN MODO PER FARLO?”
Questa è una domanda che (purtroppo) mi viene fatta spesso dalle persone che mi contattano in cerca di una mano, ma capita altrettanto spesso che le persone non siano neanche a conoscenza dell’ipoteca che grava sui propri beni (magari in comproprietà) e ne vengono poi a conoscenza soltanto nel momento in cui si decidono a mettere in vendita e vengono effettuate le dovute visure.
Per riuscire a vendere una casa ipotecata dal Fisco bisogna, per forza di cose, passare per 3 fasi:
- presentare un’istanza di vendita all’Agenzia delle Entrate-Riscossione;
- contestare il valore dato all’abitazione da ex-Equitalia (che, come vedremo tra poco, è quasi sempre sballato verso l’alto);
- organizzare la vendita vera e propria.
- La prima fase è quella in cui si fanno più danni ed è quella che provoca più problemi se non viene portata avanti in maniera corretta.
Innanzi tutto:
Che parametri usa il Fisco per capire quanto vale casa tua?
Per poterti spiegare come fare a concludere la vendita, prima ti devo spiegare come l’Agenzia delle Entrate-Riscossione determina il prezzo di casa tua.
La formula è la seguente:
Rendita Catastale dell’immobile x 1,05 = rendita catastale aumentata del 5%
Rendita catastale aumentata del 5% x 120 x 3
Il risultato di questa moltiplicazione sarà il valore che l’Agenzia delle Entrate-Riscossione dà alla tua casa.
Ora voglio precisarti da subito che la cifra che avrai ottenuto, nel 95% dei casi, è completamente sballata e fuori mercato!
Se decidessi di mettere in vendita la tua casa a quel prezzo NON riusciresti MAI a farlo, è un valore che tende sempre troppo verso l’alto rispetto al mercato.
- A QUESTO PUNTO PASSIAMO AL PROSSIMO PASSO:
Occorre una valutazione al giusto valore di mercato e dopodiché va trovato un acquirente.
Tutto qua? È così semplice?
Pensi che, anche partendo da un prezzo di vendita reale, l’Agenzia delle Entrate NON provi comunque a “spillarti” qualche migliaio di euro in più rispetto a quello che avevi preventivato?
Non illuderti!
Ci provano sempre.
Il punto, però, è rendere inattaccabile la propria posizione e fornire un prezzo di vendita concreto.
Come farlo?
Per esempio, allegando queste tre cose all’istanza e al relativo ricorso che presenterai:
- il contratto preliminare firmato da tutte le parti;
- il conteggio delle spese sostenute e da sostenere (per esempio quelle dell’Agenzia Immobiliare);
- una perizia di valutazione dell’immobile e, se possibile, anche una relazione comparativa dei prezzi di vendita;
Più informazioni riuscirai a produrre, più ti sarà facile giustificare il prezzo di vendita che hai scelto.
- VEDIAMO ORA IL 3° PASSO PER PORTARE A CASA IL RISULTATO:
Devi essere bravo a creare una buona strategia!
Come ti dicevo poco fa, il Fisco cercherà sempre di ottenere qualcosa in più di quello che gli sarebbe dovuto. In conseguenza di ciò, ti devi aspettare di dover giustificare ogni tuo passo e ogni tua valutazione “pezzi di carta alla mano“.
Questo potrebbe servire, per esempio, per prepararti la strada nel caso in cui dovessi arrivare a lottare in Tribunale contro l’Agenzia delle Entrate perché, magari, decidono di applicare a casa tua un valore arbitrario che non rispecchia quello reale.
I valori O.M.I., (utilizzati dall’Agenzia delle Entrate per valutare il tuo immobile), infatti, vanno da un minimo ad un massimo.
Per esempio, il valore O.M.I. di casa tua potrebbe variare da 800 a 1.300 euro a mq., di conseguenza, è chiaro che, se hai una casa di 100 mq, potresti darle il valore di 80.000 euro così come potresti metterla in vendita a 130.000 euro.
Una bella differenza di prezzo!
Tutto ciò per dirti che, in alcuni casi, è probabile che il prezzo reale e di mercato di casa tua sia, per esempio, di 800 euro a mq mentre per l’Agenzia delle Entrate ne vale 1.300.
A questo punto come risolvere la cosa?
Una strada percorribile potrebbe essere quella del Tribunale ma avrai delle possibilità di uscirne vincitore SOLO SE ti sarai precostituito una buona serie di prove a tuo favore.
La realtà è che:
Quando ti trovi in situazioni come questa, hai solo 3 scelte:
- decidi di non vendere più la casa (la lasci lì ad accumulare polvere e tasse da pagare);
- cedi al “ricatto” e ci rimetti un sacco di soldi;
- costruisci una strategia per uscirne vincitore (è una cosa laboriosa ma se sei aiutato da dei validi professionisti si può fare).
Tra le tre opzioni penso che anche tu sceglieresti la terza, giusto?
Morale della storia:
Un professionista che sa fare bene il proprio lavoro riesce a gestire la patata bollente che gli hai messo in mano, quindi, prima di andare nel panico chiedi un consulto.
Un debito con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può raddoppiare, se non triplicare di valore, in pochissimi anni e per di più l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha la memoria di un elefante… NON si scorderà MAI di te e del tuo debito nei suoi confronti.
Quindi, quando puoi, cerca sempre di chiudere i rapporti con loro.
Come?
Se sono stati emanati dal Governo “rottamazioni delle cartelle” o “saldi e stralci del debito”, approfittane e cancella i tuoi debiti con il Fisco.
Se, invece, questi strumenti non sono disponibili e le cartelle esattoriali NON sono impugnabili per qualche vizio, puoi cercare di risolvere il tuo problema utilizzando la legge 3/2012.
Il mio consiglio per te oggi è questo:
Anche se hai un problema con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione e pensi che questo sia irrisolvibile, non ti arrendere, ci potrebbe essere una soluzione… solo che magari tu non riesci a vederla (perché il tuo lavoro non è quello di sbrogliare questo tipo di matasse, giusto?)
Ricapitolando:
-Anche se la tua casa è ipotecata o pignorata dal Fisco, puoi sempre riuscire a venderla (con il consenso dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione).
-Se sei il debitore e la casa è solo tua, i soldi che ricaverai dalla vendita serviranno a pagare il tuo debito (nel caso invece in cui la casa sia tua e di un’altra persona, il comproprietario che NON ha debiti con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha diritto ad ottenere il pagamento della sua quota dell’abitazione).
-Devi presentare un’istanza a ex Equitalia in base all’art. 52, comma 2-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602.
-Prepara una buona strategia.
In ogni caso, se ci tieni alla tua serenità e hai un debito con il Fisco, cerca in tutti i modi di eliminarlo nel più breve tempo possibile.
N.B.
L’Agenzia delle Entrate-Riscossione può PIGNORARTI la tua abitazione SOLO SE:
- PRIMA ha iscritto ipoteca su quella casa (come abbiamo detto sopra);
- l’importo del tuo debito è superiore a 120.000 euro;
- il valore complessivo degli immobili (case, uffici, terreni… ecc.) di cui sei proprietario supera i 120.000 euro;
- non si tratta della tua unica abitazione (o di quella in cui hai la residenza).
Quando hai un debito nei confronti dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia)
- minore di 20.000 euro, allora l’Agenzia delle Entrate-Riscossione NON potrà iscrivere ipoteca sulla tua casa;
- compreso tra i 20.000 euro ed i 120.000 euro, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione potrà iscrivere ipoteca sulla tua casa e potrà intervenire (aggiungendosi) in una vendita all’Asta già avviata da un altro creditore (ma non potrà dare avvio ad una vendita in maniera autonoma);
- superiore a 120.000 euro, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione, sempre nel rispetto dei quattro requisiti visti prima, potrà ipotecare e pignorare la tua casa mettendola in vendita direttamente, come creditore procedente.
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