Questo errore può costarti 20 mila euro!
Se stai vendendo casa presta molta attenzione a quanto sto per raccontarti:
20.000,00 euro è la cifra che Marco ha perso FIRMANDO UN PRELIMINARE con un acquirente, senza prima aver controllato la documentazione della propria casa.
Come la maggior parte dei proprietari, purtroppo, pensava che le carte di casa sua fossero tutte a posto.
Non so se ti è mai capitato di sentire notizie simili, ma trattando la vendita di case quotidianamente e avendo un blog molto attivo ormai, entro spesso in contatto con persone sull’orlo della disperazione a causa di problematiche di natura urbanistica, e per colpa della loro superficialità, che non soltanto gli bloccano la vendita ma rischiano seriamente di incappare in problematiche legali ed enormi perdite di denaro.
Il problema spesso è alla radice.
Per voler risparmiare il pagamento dell’agenzia, ed essendo spesso ignoranti in materia, molte persone procedono autonomamente basandosi su convinzioni che evidentemente, come in questo caso, la maggior parte delle volte sono infondate.
Per onestà intellettuale va detto anche che, purtroppo, situazioni del genere a volte capitano anche a causa della negligenza di qualche agente immobiliare che non effettua le dovute verifiche pur di stipulare un preliminare e incassare il proprio compenso.
Situazioni come quella di Marco sono più comuni di quanto si pensa: Non tutti gli acquirenti di fronte ad abusi nascosti restano calmi e chiudono un occhio passandoci sopra. Non tutti danno la possibilità ai venditori di sistemare le cose prolungando i tempi di attesa per il rogito.
Sono tanti i casi in cui proprietari di casa hanno lasciato per strada migliaia di euro perché le proprie abitazioni presentavano degli abusi insanabili.
Ci sono casi fortunati in cui magari incontri dall’altra parte un acquirente che è disposto a riprendersi solo la caparra che ti ha versato senza chiederti il doppio e i danni legati al disguido a lui causato: in questo modo tu ti tieni la casa e non ci rimetti praticamente niente.
Ma sono casi di fortuna, non è la regola!
Le verifiche urbanistiche e catastali sull’abitazione sono, infatti, la prima cosa che devi fare e pretendere dal tuo agente immobiliare, prima ancora di mettere in pubblicità il tuo annuncio!
L’esempio che ti riporterò è quello di un signore di nome Marco, proprietario di un immobile situato nella Tuscia, in provincia di Viterbo, che ha messo in vendita la sua casa, troppo grande e con un giardino complicato da gestire per lui, per trovarne una più piccolina in centro.
Mi ha chiamato praticamente disperato su consiglio di un suo amico, pregandomi di aiutarlo perché si ritrovava in una situazione disastrosa dopo che, da privato, aveva trovato un acquirente per la vendita del suo immobile.
La sua è una casa che ha ricevuto in eredità dai genitori e mi spiega di aver scoperto che la sua cameretta d’infanzia e un bagno, in realtà non esistono su carta, da progetto era un bel portico di 15 mq.
Il problema è che tutto ciò è venuto a galla solo dopo che aveva già firmato il preliminare preparato dal suo commercialista e dopo aver incassato 10.000 euro di caparra.
Come è venuto fuori il tutto?
Quando il perito incaricato della banca per la concessione del mutuo agli acquirenti ha fatto il sopralluogo sull’immobile.
‘’Mio padre la comprò così questa casa, non abbiamo mai modificato nulla, come è possibile che il notaio di allora non ci fece bloccare tutto????’’
Caro Marco, purtroppo queste situazioni sono più comuni di quanto credi.
Il notaio non effettua un sopralluogo sull’immobile, vi mette davanti la planimetria catastale, chiede alle parti se il tutto è conforme, le parti firmano e fine dei giochi. Tra l’altro all’epoca in cui comprò tuo padre la planimetria non veniva neanche allegata all’atto: non c’era l’obbligo.
Il vero dramma comunque è nato quando il tecnico di fiducia di Marco, incaricato per la regolarizzazione di quella cameretta e di quel bagno, gli ha comunicato che era praticamente insanabile perché quello che già praticamente a prima vista risulta essere è un aumento di volumetria, andando un po’ più a fondo si scopre che la superficie coperta anziché essere di 15 mq come avrebbe dovuto essere il portico da progetto, è di 24 mq.
Avrebbe dovuto smantellare tutto e ripristinare il portico con le misure esatte e la casa sarebbe rimasta, quindi, con una cameretta ed un bagno in meno.
Questo effetto domino ha fatto sì che i suoi acquirenti gli comunicarono che non volevano più acquistare la sua abitazione e dopo aver incaricato un legale gli chiesero il doppio della caparra e anche i danni per il disguido e il tempo perso, senza voler sentire nessuna ragione.
Ora, vista la piega che aveva preso la situazione, dissi a Marco che sicuramente avrebbe perso almeno il doppio della caparra, quindi 20.000,00 euro, così come previsto dalla legge.
A nessuno piace rimetterci dei soldi, soprattutto quando rappresentano anni di risparmi e sacrifici come nel caso di Marco.
Il problema più grande era che lui non aveva tutta questa disponibilità e aveva già lasciato la caparra per acquistare un’altra casa: avrebbe perso anche quei soldi.
Gli consigliai di:
-Sanare il tutto cercando di spendere il meno possibile (quantomeno sulla manodopera)
-Rimettere in vendita quanto prima l’immobile (chiaramente a un’altra cifra visto che la casa ora aveva un bagno e una cameretta in meno).
Una volta che la situazione urbanistica è stata corretta, abbiamo trovato un nuovo acquirente che ha lasciato a sua volta una caparra a Marco e lui fortunatamente ha potuto dare ai suoi vecchi acquirenti quanto dovuto e successivamente proseguire con il suo acquisto.
Cosa sarebbe successo se Marco, invece, si fosse affidato ad un’agenzia immobiliare seria e professionale fin da subito che gli avrebbe chiesto all’incirca 4.000 euro come compenso per la mediazione?
Sicuramente la situazione sarebbe stata gestita diversamente, non avrebbe vissuto giornate di stress e ansie e non meno importante: NON AVREBBE DOVUTO DARE IL DOPPIO DELLA CAPARRA A NESSUNO.
La buona notizia è che puoi evitare questi problemi richiedendo una CONSULENZA GRATUITA PER VENDERE CASA, senza nessun impegno, in cui potrai anche scoprire se la tua casa è vendibile oppure no. Inoltre, otterrai il suo reale valore di mercato e insieme vedremo come procedere alla vendita per realizzare il massimo guadagno nel più breve tempo possibile.
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Come sempre ti auguro una buona vendita!
Davide Luzzitelli
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